房地產市場：這個“金九”有點冷

作為房地產市場一年中最終要的“金九銀十”，今年卻出師不利，在調控趨嚴的背景下，曾經熱鬧的場景已經不復存在。

中國指數研究院報告顯示，9月3日-9月9日期間，其重點監測的21個城市成交面積環比下降10.4%，其中一線城市成交環比降幅超四成。

易居研究院研究員沈昕表示，近期調控力度不會放松，市場將受此影響出現降溫；從供給側來看，考慮到后續幾個月開發商在資金壓力下，推盤節奏或有加快。

購房熱度降溫，客戶觀望為主

受房產稅等不確定因素影響，不少樓盤客戶觀望情緒較濃，市場熱度持續降溫。

易居研究院副院長楊紅旭表示，熱點城市的調控實際上已經有兩年多了。像南京是從去年下半年起，二手房價開始萎縮，杭州是今年5月份開始，二手房量大幅下滑，價格進行盤整，而上海樓市從2017年初就已降溫。隨著市場持續降溫，當前銷售態勢會進一步轉弱。

以上海為例，早在去年，上海統計局便稱，2017年3月之后，上海樓市觀望氣氛濃厚，傳統的“金九銀十”行情并未出現，月度成交量持續在90萬平方米左右的規模低位波動。

今年9月，首周外環以外和內外環間已售面積較8月底有一定程度上的下滑。9月3日-9月9日期間，上海成交面積環比下降40.14%，金九首周表現低迷。

珠三角地區今年同樣遇冷。根據合富輝煌研究院數據顯示，9月3日-9月9日期間，廣州一周全市商品住宅網簽15萬平方米（約1314套），環比降38%，深圳因受新政前積壓的網簽釋放影響，網簽數量達到高位，但僅1盤新推售，去化率僅11%。

資金面收緊，房企或“以價換量”

在銀行貸款收緊的背景下，房企資金面壓力加大。

國務院發展研究中心研究員劉衛民通過央視財經表示，從整個房地產杠桿率的角度來講，去杠桿的效應正在逐步顯現。一方面，一些房地產企業從銀行申請貸款受到一定的限制，部分開發商的資金鏈條有偏緊的情況。另外一方面，對于投機型購房貸款也做了的限制，進而對房地產市場去杠桿有一個加速的作用。

中國宏觀經濟研究院研究員郭麗巖補充道，當前房地產開發企業的市場集中度提高地非常快，一些中小房地產開發企業面臨著嚴監管、資金鏈收緊的情況，這就會導致一些房地產開發商企業在拿地的過程當中更加謹慎，房企拿地的節奏將有所放緩。

根據克而瑞研究報告顯示，上半年，170家房企加權平均凈負債率上升為92.56%，較年初增加了4.04個百分點，60%的企業的凈負債率有所上漲；整體的現金短債比略微下降至1.26，部分企業的短期償債壓力相對較大。

由于資金承壓，不少房企正在通過加速項目銷售回款的方式實現內部輸血，降價出貨、加大促銷力度或將成為下半年的趨勢。

楊紅旭在接受《時代周報》采訪時表示，開發商銷售節奏變慢，外部融資困難，導致資金鏈緊張，而為了回籠資金，緩解資金緊張的態勢，部分企業為了保命，不得已進行打折，降價促銷。估計企業降價幅度在10%–15%。

對于四季度的樓市，中原地產首席分析師張大偉稱，房價下行苗頭已經出現。下一階段，樓市沖高回落現象逐漸增多，房價調整開始出現從點到區域，熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。

來源：華爾街見聞 作者：吳家瑋