假如魚化寨是最后一拆？

每經記者｜任伯懿    每經編輯｜劉琳    

轟鳴聲中，魚化寨的過往涌上人們心頭，那是沸騰的人間煙火。

幾乎同時，1800公里外，深圳的城中村也面臨抉擇，但他們打出橫幅卻是：“為什么政府不拆我家”。

現實往往這么魔幻，房價高時，我們罵開發商，等房價降時，照樣有人砸售樓處。

崔健的歌里唱道：“不是我不明白，這世界變化快。”

全國上下，鮮見拆遷時不進行抵制的城中村，但拆遷步伐一旦停止，真的明確不拆，欲拒還迎的心瞬間落空，又是怎樣一番滋味？

假如魚化寨之后，西安像深圳一樣，諸多城中村不再城改，這座城市又將會是怎樣一番景象？端坐在城中村中，原本有望成為拆二代的準富豪們，又作何思？

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“不準不拆！”

11月7日，深圳羅湖區筍崗村發生了一次群體性事件，一些村民在村內拉起“強烈反對、抵制綜合整治，要求城市更新”的橫幅。

他們的訴求相當統一，認為綜合整治（翻新維護）會嚴重干擾正常生活，而更深層的原因是，城市更新（拆遷）可以拿到實在的賠償。

事件發生的兩天前，《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》征求意見稿發布。

文件提出，范圍內用地在7年內不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃；同時，還將引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村規模化租賃改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

翻譯過來就是，城中村今后以綜合改造為主，不再進行整體拆遷。

根據深圳市規土委的調研數據，深圳城中村用地總規模大概320平方公里，而這次城中村綜合整治的規模為99平方公里。

言下之意，全深圳1/3的城中村暫時不拆了。

這可急壞了等待拆遷的城中村居民，租房收益和與拆遷補償相比簡直是云泥之別，而單純依靠房租帶來的不穩定性，也長期困擾著此地居民。

有記者算了筆賬，當前村內50平方米左右的一房一廳，租金大約2900元/月，不帶家私家電。以此估算，一名擁有一套50平方米房子的筍崗村村民，年租金收益也就3.5萬元。

但如果按照1：1的拆遷賠償比例，周邊二手房4萬元/平方米的單價來粗略計算，筍崗村50平方米的房子拆遷的話，村民可獲取的補償款高達200萬元，與綜合整治的年租金收益相差60倍。

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深圳為什么不拆了？

深圳的不整體拆遷、綜合治理實屬無奈之舉，主因無非拆遷成本太高。

今年5月，中鐵集團以出讓子公司股權的形式，退出了深圳新圍仔村舊改項目，很多媒體用得是“無奈逃離”這個詞。

從2010年接手城改開始，曠日持久的拆遷和無休止的訴訟拖慢了中鐵的步伐，也耗光了中鐵的耐心，最終中鐵敗下陣來，選擇離開。

這當然不是個案，據媒體報道，自2015年下半年起，越來越多全國性的避險資本和房企涌入深圳，搭著各種關系到各個城中村圈地收購舊改項目。盡管很多項目并不成熟，但房企砸下的往往是巨資。

而一旦拆遷受阻，資金鏈條緊繃，加上陷入無休止糾紛訴訟，10家城改，有9家都會轉手他人。

即使在拆遷補償較深圳低許多的西安，因城改陷入債務危機的房企亦不在少數，所以，只要能通過招拍掛拿地，很多房企并不想與城改扯上關系。

城改困局帶來的城市更新停滯，最終成了一場零和游戲。

假如深圳1/3的城中村不再拆遷，村民的居住環境則無從改變，即使綜合整治，亦難逃消防、治安、人居的重重隱患；

于城市而言，項目更新周期拉長，城鎮化速度減緩，城中村的安全隱患仍會伴隨著城市的發展，增加治理成本；

對開發商來說，無地可拿之下，只能轉向對城中村的綜合治理，客觀上加大了房企的資金壓力和市場風險，而且大規模同時開展城中村改造并不利于整體房地產市場穩定。

城中村，將長時間成為城市的隱疾，時不時復發。

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西安學到了什么？

深圳的教訓，正在成為西安的警示。

作為一線國際化大都市，深圳土地資源嚴重匱乏，城中村已成為開發商爭奪的重點。

從最新的“十三五”規劃來看，深圳的城市更新中心已經轉移到城中村，城中村和舊工業區占比已經超過90％。

事實上，隨著西安城市的擴容以及內部環境品質的提升，城中村改造也是西安進行城市更新的重點。

《2018年西安市集體土地上棚戶區（城中村）改造計劃》，2018年應啟動36個城中村和16個國有土地上棚戶區的征收（拆遷）、建設等工作，而到了2019年，將有63個城中村和25個國有土地上棚戶區。

據統計，“十二五”的期間，西安共完成了86個城中村和33個棚戶區改造項目的拆除工作，而到了“十三五”，西安計劃改造117個城中村和67個棚戶區。

過去，城中村在緩解低收入群體生存壓力方面，確實起到了一定作用，但低收入群體與城市管理者又都承擔了安全管理的風險，特別是依賴違法建筑形成的高密度聚居區，這種風險更加突出。

當下，作為城市化進程特殊產物的城中村，反而又成為城市化進程阻礙。

及時紓解矛盾，化解風險，不僅是西安城市更新的必修課程，也是西安建設國家中心城市和國際化大都市的關鍵一環。

如果西安的城中村改造停滯，魚化寨成為最后一拆，那剩下的如西八里村、三爻村、沙井村等，將永遠定格成為這座正在快速生長的城市的瘡疤，而城中村的居民，也永遠定格為介于市民與村民之間的尷尬身份。

如果不想“握手樓”成為永恒，我們希望與這座城市共贏。