忐忑的郁亮：向52萬名股東致歉，黑鐵時代萬科在檢討什么？

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個學生沒考好試要拿成績單給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好，失望也好，困惑也好，關切也好，我感同身受。”

3月31日，萬科召開2021年度業績發布會，今年的主題是反思、繪藍圖。

跟年報開頭一樣，董事會主席郁亮在業績會開場仍然先對業績不好、凈利潤下滑進行檢討，并向52萬名股東表示誠摯歉意。

這確實是值得反思的一份年度財務報告。畢竟這是自2008年以來，萬科時隔13年首次出現凈利潤下滑。而橫向對比看，萬科同段位的競爭對手們——碧桂園、龍湖、華潤置地或保持了凈利潤增長，或守住了銷售龍頭地位。

萬科業績會 企業供圖

郁亮將凈利潤下滑的原因歸結在管理離散度大、多賽道探索成本高。

在反思失望的當下時，萬科更需要給外界描繪一個美好的藍圖。在郁亮的繪本中，目前最重彩的就是萬物云分拆上市。

除了物業之外，郁亮還重點闡述了萬科在長租公寓、物流業務板塊的前景，他希望機構投資者可以給這些新賽道建立一個新的估值模型。

他還說，“我們把每個業務能不能獨立上市，作為它成功的標記之一。”

31年來第三次凈利潤下滑

2021年萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現的上市31年以來第三次凈利潤下滑。

雖然管理層已經在《致股東信》和年報里對業績下滑的原因做了一些披露，但郁亮認為在業績會現場還是有必要作進一步的反思和檢討。

“不管我的反思多全面，不管我的檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業績表現不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”

首先是反思和檢討管理方式。萬科過去一直采用充分授權、分布式管理方式，這種管理模式在市場非常好的時候能夠貼近市場、快速反應抓住機會。但隨著競爭程度越來越激烈、大型復雜項目越來越多，這種分布式充分授權的模式就產生了一些挑戰，比如任何單一公司、單一區域不具備去贏得競爭所需要的全部能力時，會表現出參差不齊跟離散度大的問題，出現一些達不到平均水平的項目，從而拉低了整個業績的回報水平。

“管理方式導致離散度大的問題主要反映在項目操盤能力分化、少數項目投資失誤上。”郁亮以環京市場舉例稱，萬科判斷環京地區市場在2018、2019年在比較大幅調整后已經到底部，所以當時購買了一個資產包，“但隨后市場發生了更劇烈的下降，為此我們不得不計提25億元減值準備。”

但郁亮認為，萬科今年可以實現止跌企穩，穩中提升。他的信心來自兩個外部基礎和三個內部基礎，外部是政策、行業基礎，內部則是自我調整和經營服務類業務的支撐。

“對于政策，我抱有充分的信心，行業正在回歸常態，正在回歸理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續，我們房地產行業的平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。這是我們‘止跌企穩、穩中提升’的政策基礎。”郁亮如是表示。

既然投資失誤是凈利潤下跌的主要原因之一，萬科也在扭轉這一失誤。萬科開發經營本部首席合伙人張海在回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，2021年無論是住房銷售還是公開投資市場，都經歷了上半年火熱、下半年驟冷的過程。在這樣的市場環境下，把握投資節奏是有難度和挑戰的。

“一方面受到現實環境的約束，另一方面還需要有前瞻的判斷。從去年開始，萬科就將投資向市場穩定、安全邊際高、團隊操盤能力強的地區集中。”

2021年，萬科獲取新項目148個，總規劃計容建筑面積2,667.4萬平方米，權益計容規劃建筑面積1,901.4萬平方米，權益地價總額約1,401.5億元。

多賽道的昂貴學費

除了管理方式外，郁亮還檢討反思了萬科新業務的發展。因為多賽道的同時探索讓萬科出的成本比想象中更大，對過往業績也產生了影響。為什么要多賽道同時探索？

郁亮的判斷是，以萬科的體量，如果只做一兩個賽道，是不足以支持可持續發展的，也不支持萬科開發經營服務并重的策略。

在長租公寓業務上，萬科是最早和最積極的響應者，非?？春米赓U業務的發展前景，但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看，落地時間太長。同時，對城中村進行大規模的集中改造，做“二房東”模式讓萬科付出了很大代價，到今天還在為此付出代價。

“這些摸索比我們預想的時間更長，付出的代價更大。另外在建立新賽道的過程中，試錯也必不可少。如果沒有城中村‘二房東’的業務，萬科的長租公寓業務早就可以開始賺錢了。”

但郁亮認為，萬科為探索這些業務所交的學費，大頭基本上已經付完，物業、物流、商業、長租公寓等經營服務類業務將構成萬科未來的增長空間。

理由是萬科的物業業務在行業內處于領先位置，過去10年復合增長率超過30%；物流業務在高標倉方面處于行業領先，冷鏈全國第一，過去3年復合增長率達到52%；長租公寓業務是絕對的行業第一，過去3年復合增長率超過40%；商業平臺印力過去5年的復合增長率20%，這些業務在過去一年總共為萬科貢獻了超過400億元收入，而且仍然保持快速增長。

希望建立新的估值模型

在“自賣自夸”之外，郁亮也希望投資者和資本市場可以看到萬科描繪的藍圖前景。

可以肯定是，目前再也找不出跟地產開發一樣能賺大錢的業務，物業、物流、商業、長租公寓等需要花長時間、賺小錢的經營服務類業務，都無法從這個維度上與地產開發比較。

這一點郁亮也苦惱，因此他呼吁機構投資者能夠對上述經營服務類業務建立一個新的估值模型，看到萬科新的市場價值。

過往，資本市場都期待萬科分拆物業公司萬物云上市，但郁亮在公開場合多次表示過“特意讓物業保持與資本市場的距離”、“怕被資本市場引導壞了”等等言論。但在這次業績發布會上，郁亮說衡量經營服務類業務成不成功的第一個標志就是能不能獨立上市。

目前，萬科分拆萬物云境外上市已獲得中國證監會受理。萬物云CEO朱保全在業績會上表示，公司分拆萬物云上市，主要覺得這個兒子已經是個成年人了，需要通過引入國內外機構投資者，進一步提高綜合實力，奠定行業的領導地位，吸引和保留人才。

“對于上市的時點，現在相對于2020年可能更合適，因為市場估值更加趨于理性。”

郁亮總結道，在萬科38年的發展史上，并不總是一帆風順的，中間出現過三次凈利潤下降，分別是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出萬科之前所積累的一些短板。

“在外部環境發生挑戰的時候，這些短板積累在一起，最后以凈利潤下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對市場保持敬畏之心、正視問題、對癥下藥、快速行動。”

封邊圖片來源：萬科業績會 企業供圖

封面圖片來源：企業供圖