每經熱評丨房企年報優等生的啟示：機會只等待創新者和發現者

每經評論員薛暉 年報季還沒結束，曾經的“千億房企”新力控股被迫退市了。4月6日晚間，香港聯交所宣布，由于新力控股未能在2023年3月19日或之前履行聯交所訂下的復牌指引而復牌，自2023年4月13日上午9時起，新力控股的上市地位被予以取消。 面對新力控股退市，以及又一批停牌房企名單的擴容，悲觀情緒又有蔓延之勢。的確，房地產市場再也回不到昔日的紅火了——2021年還有18萬億元的新房銷量，而到2022年已減為14萬億。未來，更不確定。 然而，年報還展現了另一面，也有一批房企“逆勢反彈”，且“量價齊升”。這其中既有TOP10榜單中的“老面孔”華潤置地、龍湖地產，也有“黑馬”房企越秀地產、濱江集團以及仁恒置地。 也許，多看看這些逆勢而上的房企經驗，才更有意義。 其實，市場雖然在調整，但并不意味著每家企業的份額都會同樣縮減。相反，在市場洗牌過程中，有些企業還會迎來更多機會。上述逆勢增長的房企實際上就是搶食了“出險”房企的市場份額。 山西太原，市民在售樓部挑選商品房視覺中國圖 這是市場洗牌的結果，洗牌還會繼續。 從去年到今年，停牌房企已超過20家。這些停牌上市房企幾乎都是“出險”房企。其中不乏昔日的“千億房企”，如融創、奧園，以及退市的新力控股。另有一批房企，雖然沒有停牌，但也宣布了債務展期或債務重組，也就是俗稱的“爆雷”，因而銷售受到影響。 以新力控股為例，銷售額已較其高峰時下降了九成，也就是讓出了自身九成的市場給了別的企業。其他的爆雷房企銷售額降幅也明顯高于平均降幅。大多數爆雷房企的銷售額降幅在四成至六成之間。 于是，此消彼長，“爆雷”房企失去的市場份額就變成另一些企業的增量，市場的危險與機遇就微妙轉化了。 也許有人會說，在整體市場萎縮的大前提下，既便少數企業瓜分稍多份額，也不會帶來更多利潤。因為市場下行過程中，份額的增長多是以價換量。然而，情況并非完全如此，也有房企的均價不降反增！ 2022年，全國百城新房價格微跌。這也是2014年以來首跌，多數房企被迫降價出貨。但從統計數據看，均價3萬/平方米以上的房企卻達到了10家，比2021年增加了7家；均價2萬/平方米以上的房企也從28家增到39家。 那么，這些房企如何把產品越賣越“貴”呢？ 部分原因是，他們選擇了“高能級”市場，也就是消費力更強的城市。以仁恒置地為例，其項目主要選址在長三角，其中上海貢獻六成份額。據克而瑞統計，仁恒置地2022年的銷售均價超過4.7萬元/平方米，較2021年提升了48%。其中最貴的項目，均價達到11.6萬元/平方米。 中國區域經濟活力在分化，也會倒逼房企提升選址能力和選擇細分市場的能力。那些能找到好市場，能發現用戶潛在需求，能提供優質產品的房企，也就能逆勢反彈甚至量價齊升。 這樣看來，即便是市場總體需求有改變，區域性和階層性的更高的需求依然存在。關鍵是企業是否能抓住這樣的機會，能否提供相應的產品。 近日，住建部部長倪虹提出“要像造汽車那樣造房子”。此話可謂一語中的，切中了房地產的痛點。 大家有目共睹，近年來以特斯拉為代表的新能源汽車已顛覆了人們對汽車的傳統認知，進而激發了國人的巨大購買潛力。在此背景下，雖然每個家庭不會買更多的車，但會換更好的車。近年來新能源車引發了換車潮，誕生了一個龐大的市場。人們買特斯拉以及其他的新能源車，買的不僅是代步工具，還是科技智能的生活空間，買的是時尚生活的新體驗。 反觀房地產行業。多年來，房企雖然也有科技住宅、健康住宅、綠色住宅，但總體上仍是在追規模的主路上的點綴。而真正在產品的科技創新方面下的功夫還不夠。根本沒有出現特斯拉這樣現象級的顛覆性的技術革命和消費趨勢。 一旦出現“像造汽車那樣造房子”的技術變化，筆者相信也會引發新一輪居住革命，進成振興這個行業。那時，整個行業就會真正走出低谷，重拾信心。 總之，市場仍在，機會仍在，但只等待創新者和發現者！