錨定“房住不炒”各地“因城施策”：以首付15%+利率3.5%為代表的系列舉措正助力樓市止跌回穩

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

“十四五”期間，在周期波動、供求關系發生重大變化等因素影響下，房地產市場進入深度調整階段，房地產政策也隨著市場形勢變動及時調整和優化。

過去一段時間，房地產政策主要變化有哪些？金融、信貸、限制性政策優化如何釋放樓市增長潛能？房地產政策還有哪些優化空間？

由每日經濟新聞聯手中指研究院發起的《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》（以下簡稱報告）將作出解答。

“隨著一系列宏觀及房地產支持政策落地，2024年四季度起市場出現現階段性回暖，但近期政策效應有所轉弱，與全面止跌仍有一定距離。”中指研究院政策研究總監陳文靜分析指出，不同城市、不同產品市場分化顯著，好城市與好房子韌性凸顯。

基調：從“房住不炒”轉向“止跌回穩”

過去的“十四五”是房地產政策高發期。中指研究院監測數據顯示，2022年以來，全國各地累計出臺房地產優化政策約3000次。

比如，2022年11月，“金融16條”“三支箭”（信貸融資支持、債券融資支持、股權融資支持）先后落地，支持房企合理融資需求。

2024年5月，多部門優化多項需求端政策，降低首套首付比例至15%，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，下調個人住房公積金貸款利率等。

2024年，蘇州、長沙、成都、杭州等核心二線城市陸續全面取消限購政策，一線城市中廣州全面取消限購政策；2025年以來，北京、上海、深圳進一步優化限購政策。

“當前政策環境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。”陳文靜分析指出。

需要指出的是，2016年中央首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”提法持續出現在中央重大會議中，成為一段時期內房地產政策調整的基本原則。

此后，隨著房地產市場銷售規模的大幅下行，房企經營風險不斷增加，住房交付風險等問題也日益突出。2024年9月26日，中央政治局召開非常規經濟主題會議，定調“促進房地產市場止跌回穩”，釋放了明確的“穩地產”信號。

根據報告，僅2025年二季度以來，就有包括4月25日的中央政治局會議、6月13日的國常會以及8月18日的國務院第九次全體會議等進一步強調房地產市場“止跌回穩”。

“在一系列政策推動下，房地產風險敞口逐漸收斂，各地保交房任務取得積極成效，但房地產行業的風險尚未完全化解，市場持續下行對宏觀經濟、金融系統的影響仍較大。”陳文靜表示，因此2024年9月底以來，房地產仍是防范化解風險的重點，“止跌回穩”成為政策目標。

措施：多管齊下，降低購房成本和門檻

根據報告，隨著中央定調的調整，“十四五”期間，各部委和地方政府供、需兩端政策也呈現出由收緊到放松的過程。

金融信貸政策方面，對首套首付比例、房貸利率、個人住房公積金貸款利率等進行了調整，還進一步降低存量房貸利率，建立存量房貸利率動態調整機制。

中指研究院統計顯示，2022年以來，央行降低5年期以上LPR共8次、合計下調1.15個百分點至3.5%，下調公積金貸款利率3次、合計下調0.65個百分點至2.65%，商貸利率、公積金貸款利率均降至歷史最低水平。

財稅政策方面，給予購房者換房退個稅優惠、降低契稅稅率，調整一線城市增值稅征收條件等。

當然，政策惠及的不僅僅是購房者，還有房地產企業。隨著“金融16條”“三支箭”、項目融資“白名單”先后落地，房企合理融資需求得到支持。根據金融監管總局最新披露的數據，目前全國“白名單”項目貸款審批金額已經超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付。

優化土地增值稅方面，2024年末一線城市明確取消普宅標準后，房企建造普宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅；將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點，一定程度降低了開發企業稅款繳納壓力。

尤其值得一提的是，自2022年全國房地產市場整體進入深度調整階段后，各地持續優化為防止房價過高、上漲過快而出臺的房地產限制性政策，政策優化城市能級逐漸提升，優化力度也逐年加大。

報告顯示，2022年，三四線城市限購政策全面放開，一二線城市購房門檻逐步松動；2023年，南京、合肥等二線城市全面取消限購政策，另有多個二線城市放松限購。

而到了2024年7月，二十屆三中全會明確提出“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”，一線城市全面降低限購政策的社保或個稅年限要求，此后廣州全面取消限購政策，北京、上海則分別是五環外、外環外不限制滿足條件購房者的購買套數。截至目前，僅北上深、海南部分城市和雄安新區存在限購政策。

“展望未來，隨著絕大多數城市限制性政策已放開，樓市將回歸供需主導，市場分化或進一步加劇。”陳文靜表示。

此外，多地還優化了公積金政策，提高公積金貸款額度、擴大公積金使用范圍等，同時發放購房補貼并支持住房“以舊換新”，以促進購房需求釋放。

成效：住房保障與市場規范并進

在一系列政策的推動下，“十四五”期間，我國房地產市場取得了一系列積極成效。

在近期國務院新聞辦公室舉行的“高質量完成‘十四五’規劃”系列主題新聞發布會上，住建部部長倪虹表示，“十四五”時期，全國累計銷售新建商品住宅面積約50億平方米。

此外，2024年四季度，新建商品房銷售面積和銷售額已實現正增長，2025年初更保持了“止跌回穩”的積極勢頭。

在保交房工作方面，國家、省、市成立了三級工作專班，“一樓一策”推進分類處置。截至目前，全國750多萬套已售難交付的住房實現交付，有力維護了廣大購房人合法權益。同時，改革完善房地產開發、融資、銷售制度，嚴禁投資人違規抽挪項目公司資金，建立城市房地產融資協調機制，實施項目“白名單”制度，有力保障了商品住房項目建設交付。

值得一提的是，在穩定商品房市場的同時，“十四五”期間，我國在城中村改造、保障性住房建設方面取得了良好成績。

據住建部披露，“十四五”期間建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間），惠及3000多萬群眾。

而在2024年11月，住建部、財政部發文部署各地進一步做好城中村改造工作，將城中村改造政策支持范圍擴圍至近300個地級及以上城市，同時強調穩妥推進城中村改造貨幣化安置。根據中指監測，2024年以來，超百地優化房票安置政策，加速城中村改造，釋放購房需求。

預告：《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》將在10月30日第十五屆中國價值地產年會正式發布。

封面圖片來源：圖片來源：每經記者 張涵 攝