優先向軌道交通站點周邊供地、聚焦“好房子”建設！北京“十五五”規劃建議定調未來5年樓市

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

11月26日，《中共北京市委關于制定北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）發布，將房地產政策納入“著力保障和改善民生”重點任務，明確以“持續推進住有所居”為目標，推動房地產發展模式轉型與品質升級。

中指研究院方面向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）分析指出，《建議》提出了實現“持續推進住有所居”目標的八項舉措，側重新模式構建、品質提升等，對比“十四五”規劃建議，內容更加細化。另外，大力實施城市更新、促進人口與城市發展相適應等內容也與房地產密切相關。

圖片來源：北京市人民政府網站

推動站城融合，優先向軌道交通站點周邊供應建設用地

每經記者注意到，《建議》明確提出“加快構建房地產發展新模式”，并將這一表述放在首位。

中指研究院指出，與“十四五”規劃建議相比，北京“十五五”規劃建議不再局限于“完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系”，而是從更宏觀層面推動房地產行業轉型；強調完善“市場+保障”的住房供應體系和租購并舉的住房制度，表明未來北京將更加注重市場與保障的有機結合，既尊重市場規律，又強化政府在對困難群體住房保障中的責任。

《建議》提出，推動站城融合發展，實施以公共交通為導向的綜合開發，優先向軌道交通站點周邊供應建設用地。對此，中指研究院認為，未來北京新建住宅區或將更加注重配套設施同步規劃、同步建設，存量住宅小區也有望進一步完善生活配套設施，提升居民生活便利度。

事實上，早在2023年，北京市規劃和自然資源委員會就提出，在供地計劃中繼續單列租賃住房用地，并優先向軌道交通站點和就業密集地區選址布局。

每經記者梳理發現，今年9月發布的北京第七輪供地計劃中，全部8宗地塊均位于軌道交通站點周邊市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區域，總計土地面積約27公頃，總建筑規模約63萬平方米。而今年北京最新批次的6宗地塊供地計劃中，包括朝陽區東壩鄉單店區域平房區城中村改造項目1105-01地塊、海淀區東升鎮北部片區朱房二期城中村改造項目HD00-0907-0001、0002地塊在內的4宗地塊，均臨近地鐵站。

另據北京市發改委10月27日介紹，今年前三季度，北京加大優質地塊供應力度，今年已供商品住宅用地近九成位于軌道交通周邊。

在11月25日舉行的北京土拍中，懋源地產以總價50.24億元競得的松榆里地塊，就鄰近地鐵14號線北工大西門站，周邊有北京朝陽合生匯、燕莎奧特萊斯、北京廣仁中西醫結合醫院、松榆里公園等，生活配套成熟。

此外，《建議》提出，優化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。

中指研究院表示，與“十四五”規劃建議相比，一方面，從“加大供給”調整為“優化供給”，意味著北京“十五五”期間保障房工作的重心將從追求規模擴張轉向追求精準匹配，也是住房政策更加精細化的一種體現；“優化”或體現在供給結構、空間分布、房屋渠道來源、品質等多個方面，其中“加大存量資源盤活力度”是關鍵舉措之一，預計未來存量房屋（不局限于存量商辦用房）改建等的力度將加大。另一方面，“十五五”規劃建議更加明確地將“城鎮工薪群體”納入保障范圍，也擴大了政策覆蓋面。

根據北京市住建委發布的數據，“十四五”時期，北京累計建設籌集保障房67萬余套（間）、竣工43萬套（間），公租房備案家庭保障率達到85.5%，住房保障工作取得明顯成效。

聚焦“好房子”建設，推動住宅品質與物業質量雙提升

《建議》明確提出，要增加改善性住房供給。

中指研究院認為，當前改善性住房需求較為多元化，包括以小換大、以舊換新、功能優化、品質升級等方面，因此供給也需要更加多樣化，除了適度增加大面積住房供給外，預計好設計、優品質、完善配套設施的住房將有所增加，有望進一步帶動改善性住房需求釋放。“增加改善性住房供給”與“優化保障性住房供給”，則清晰地展示了北京“十五五”期間的住房政策框架。

“好房子”建設方面，《建議》提出，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度。中指研究院分析指出，物業相關提法與“十四五”規劃建議相比，雖然字數明顯減少，但內容更加聚焦。

每經記者注意到，從“好房子”建設角度來看，2024年以來，北京已經發布《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》和《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》，未來“好房子”標準或將進一步規范，合理引導預期。

尤其是今年5月1日，住建部《住宅項目規范》正式實施，“好房子”有了具體標準。政策聯動效應下，以追求“好房子”標準為賣點的北京新房項目已先后入市，得房率、居住體驗、公共空間等成為產品競爭焦點。

“《住宅項目規范》的實施，會促使開發商根據‘好房子’標準設計‘好房子’，提高房地產市場中優質產品的供給數量，住房居住水平也會有大幅提高。”北京市房地產法學會副會長趙秀池表示，這對加快構建房地產發展新模式有積極推動作用，未來“好房子”建設會提速。

中指研究院分析認為，整體來看，《建議》將住房問題與首都功能、超大城市治理、民生福祉等深度融合，聚焦供給優化、制度革新、品質升級、存量激活等方面，加快構建房地產新模式、提升居住品質等是重點，持續推進住有所居。

另外，《建議》對人口調控的提法強調“實施分區域差異化人口調控”，相比“十四五”規劃建議也相對靈活，明確提出要完善穩定就業人口規模和促進青年人口增長的政策措施，預計“十五五”時期，北京吸引青年人口的政策有望加力，這對于房地產也將形成利好。

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