80米住宅“限高令”密集出臺 專家：未來低密、小高層住宅將成為市場主流

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

近期，多地密集出臺住宅“限高令”。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，今年5月1日，住建部新版《住宅項目規范》正式實施，備受關注的“限高”政策悄然落地。新建住宅建筑高度原則上不得超過80米（主要針對高層Ⅱ類住宅），按常規3米每層計算，約等于26層。

超高層住宅曾經是國內多個城市的“天際線符號”，在南方及中西部重點城市尤為集中。

12月10日，中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受每經記者微信采訪時表示，各地“限高令”的出臺與高層住宅火災風險有直接關系。目前國內主流消防云梯救援高度集中在30—50米，少數特種云梯能達到80米以上，但尚未普及。超高層住宅一旦發生火災，從接到火警到現場布置好救援設備，（相比普通住宅）需要更長時間，各地“限高”政策可能更多是基于對超高層住宅的風險考量。

超高層住宅時代終結？

每經記者注意到，過去幾年，超高層住宅在國內呈現加速增長態勢。

公開資料顯示，截至去年11月，全國有高層民用建筑100多萬棟，超高層建筑（超過100米的建筑）5000余棟，總量居世界第一。

貝殼研究院2020年的《超高層住宅“畫像”》也可作為參考，重慶、武漢、成都、西安、長沙等超高層住宅小區數量位居前列。重慶以2200多棟排名首位，武漢以近1500棟排名第二。一線城市中，深圳超高層住宅最多，擁有近290座200米以上高樓。

比如，2024年入市的深業世紀山谷，住宅樓宇達到69層，高度達247米，單價超過9萬元/平方米；2023年入市的綠景白石洲一期推出3棟74層超高層住宅，高度達243米；2021年開盤的加福華爾登府邸，建筑總高度達到239米。

廣州的超高層住宅項目也數量可觀。據廣州本地媒體報道，最近五年間，廣州樓高40層及以上的新房住宅項目有40多個，近十年來推出的超百米超高層新房住宅項目超過100個。建筑高度達200米的居住項目在越秀、荔灣等區隨處可見。

“建筑高度超過80米的住宅項目，應嚴格按照規定履行相關程序，在土地供應和消防審查環節征求同級消防救援部門意見。”深圳在今年10月發布的新規中如此表示。

但超高層住宅的問題遠不止消防安全。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進提到，超高層住宅的風險呈現“高度正相關”特征：救援高度受限，疏散時間過長，100米以上建筑疏散至地面需30分鐘以上，易造成踩踏或窒息風險。此外，超高層住宅還面臨維護成本高企的問題，以及高空墜物、燃氣泄漏、電梯故障等風險。

不過，每經記者注意到，新規的落地也并非一刀切。比如北京采用“緩沖期+剛性標準”的執行模式，給予2025年5月1日前取得用地批準的項目兩年過渡期，至2027年5月1日前未取得規劃許可證的項目，需嚴格按照80米限高執行；深圳則規定政策發布前已完成規劃審批的項目，可按原規劃實施。

從拼層數到拼品質

“當前政策通過限高80米、容積率控制、消防審查等手段，引導市場從‘規模競爭’轉向‘品質競爭’，未來低密、小高層住宅將成為市場主流。”嚴躍進向每經記者分析稱。

而隨著房子高度受到限制，對開發商的操盤能力也有了更高的要求。過去，開發商通過提高容積率、建造超高層來最大化土地收益。如今，容積率上限被嚴格控制在3.1，建筑高度不超過80米，這意味著可售面積大幅減少。

每經記者注意到，今年8月，招商蛇口與華潤置地聯合體以86.4億元拿下深圳寶安中心區地塊，建筑最高高度被精準地設定在79.95米。按住宅層高不低于3米計算，預計該項目建成后的總層高不會超過26層。

在謝逸楓看來，各地住宅“限高令”的出臺，對樓市整體影響有限。政策最直接的影響，是開發商以后申報超高層建筑可能難度更大了，這就要求開發商打破過往“用高樓層換開發收益”的思維，未來開發的項目預計會以中高樓層為主。除了走品質路線，提升產品附加值和使用率，可能是多數開發商的共同選擇。

與此同時，部分城市土地出讓低密化的趨勢已愈發明顯。

來源：土拍網

以蘇州為例，11月蘇州市區掛牌的6宗宅地，供應占地面積17.03萬平方米，起拍總價33.81億元，容積率普遍較低，僅在1.02~1.6區間。

在嚴躍進看來，隨著各地“限高”政策的出臺，未來超高層住宅的供應將明顯減少，而低密、小高層住宅的供應將增加，這也要求開發商更注重低密度、高得房率的產品設計，調整開發策略，適應政策要求。

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封面圖片來源：圖片來源：每經記者 張建 攝