“限購令”全面升級 投資投機需求受抑

每經記者  張敏  郭曉軍  葉書利  徐奎松  發自北京

　　  昨日（1月26日）召開的國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作，并出臺了八條措施，其中既有對原有措施的細化，也出臺了一些新的措施。總的來看，這些措施都傳遞出加大樓市調控力度、鞏固擴大調控成果的信號。算上去年的兩輪調控，這已是這一波房地產周期內國務院牽頭的第三輪調控。在此之前，包括北京，上海，廣州在內的主要城市房價并未出現退燒跡象。此番襲來的第三輪調控，能否成為市場的拐點？

        對此，《每日經濟新聞》記者采訪了多位業內專家，請他們一一解讀。  

解讀：保障房

保障房擴覆蓋面將改變市場供應結構

        保障房一直是政策強化的重點，此次出臺的“國八條”規定，各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。

        同時，加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

        按照住建部的要求，2011年，全國保障性安居工程住房建設規模將高達1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。據估算，這些保障房建設所需要的資金，也將超過1.3萬億元。

        值得注意的是，與控制住房價格的目標一起，新政還將保障性安居工程建設目標納入到問責范疇內，這將繼續推動地方政府的積極性。

        但針對保障房建設的資金問題，業界仍有所擔心。陽光壹佰置業集團副總裁范小沖向  《每日經濟新聞》記者指出，在保證政府投入部分的前提下，如果地方政府能夠較好地運用金融杠桿，保障房建設的資金問題就能夠得到解決。

        在中國房地產學會副會長陳國強看來，暫時抑制需求，為加大市場供應贏得時間，是新政的主要思路。因此，當前的主要任務便是加大供應，改善供需關系，而保障房將占到相當比例。

        陳國強表示，保障房建設的加速，將在很大程度上改變市場供應結構，并弱化房地產引發的社會問題。

解讀：土地

土地供應再強化“地王”或難再現

        作為加大市場供應的重要方面，土地供應再次得到強化。“國八條”強調，各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。

        同時，在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。

        值得關注的是土地出讓方式的變革。新政要求，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。這被認為將在很大程度上遏制“地王”的出現。

        事實上，在北京市部分土地的出讓中，“限房價、競地價”出讓方式已開始推廣。按照北京市的規定，在土地出讓中，首先對該地塊建成的房屋價格設定上限，在此基礎上，由各買家競爭地價。“房價先行”的方式被認為可在很大程度上避免地價對房價的傳導。

        來自國家統計局的數據顯示，去年全國開發商完成土地購置面積4.10億平方米，土地購置費9992億元，照此計算，開發商購買土地的均價為2437元/平方米，這一成本比去年提高了三成之多。

        來自北京市土地整理儲備中心的數據顯示，今年北京的住宅樓面地價，也由去年的6189元/平方米，漲至8256元/平方米。

        國土部此前表示，繼去年9月份部分地方房地產市場出現反彈苗頭后，進入去年11月，一些地方購地競價熱度趨旺，“地王”、“天價地”在短時間內集中出現，并推動整體地價走高。

解讀：限購令

“限購令”升級短期抑制投機性需求

        在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，此次國務院的樓市新政，將使地方政府的“限購令”全面升級，基本上所有的一二線城市都須限購，部分三四線城市也將限購。

        昨晚出臺的樓市新政指出，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

        中國房地產學會副會長陳國強認為，此次“限購令”升級已經推向全國，之前除了去年14個城市，今年1月已有10多個城市明確要實施  “限購令”，此次出臺的新政將“限購令”的門檻進一步上調，范圍也擴大，主要的目的還是打擊投資需求，抑制需求角度。

        楊紅旭認為，這樣的規定使限購更加嚴格，尤其是本地2套、外地有證明1套、無證明這3種情況不允許新購，意味著已有“限購令”的20多個城市將重新調整限購口徑。

        根據各地公布的信息統計，全國出臺“限購令”的城市已超過24個。如此嚴格的“限購令”的效果將會如何？中原地產華北區總經理李文杰告訴《每日經濟新聞》記者，此舉短期內肯定抑制投機性需求，長期還要看宏觀經濟走勢。楊紅旭則認為，“限購令”蔓延對樓市調控效果有一個逐漸顯現的過程。

解讀：稅收政策

購買成本上升部分二手房稅費翻倍

        從稅收征管方面看，此次調控提出了調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。另外，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，要進行土地增值稅清算。

        一位業內人士分析認為，相比之前執行差額收取營業稅，新政再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅，使得5年內房源再交易成本將明顯上升。

        他舉例說，如果一個人在2008年以100萬元購買了一套房  （見下表），現在欲以200萬元出售，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業稅，也就是繳納5.5萬元即可。而新政執行后，將需要交納11萬元，這將明顯遏制過度炒作。而且，新政還明確指出堅決堵塞稅收漏洞，部分二手房將可能因為無法避稅而交易稅費翻倍，大幅增加購買成本。

解讀：問責機制

強化問責制還需看具體懲罰措施

        樓市新政中，明確規定了地方政府對落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。對于該問責機制，接受《每日經濟新聞》記者采訪的專家認為，關鍵看是否有具體的懲罰措施。

        根據昨日出臺的樓市新政，未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

        對此，中國社科院金融研究所研究員、金融市場研究室副主任尹中立說，地方政府能不能監管好房地產市場，關鍵要看中央有沒有具體的懲罰措施。沒有懲罰措施的文件等于一紙空文，不會起到實質性的督查效果。所以對房地產市場的調控，最重要的手段實際上是要做到“對烏紗帽的調控”，也就是說，對不嚴格執行中央政策的地方政府部門或者主要責任官員，采取“摘掉烏紗帽”的辦法最管用。

        中原地產華北區域董事總經理李文杰告訴記者，此輪調控是對前兩輪調控的深化，對地方政府的問責要求使得地方政府不得不配合，而且這種問責已經上升到政治高度。



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