保障房必須創新 要謹防福利房回潮

保障房是至關重要的民生議題，重要到與中國的軌道交通并駕齊驅。

這是對房地產市場利益模式不公的糾偏，目前已取得成效。中央決定，“十二五”期間要建設3600萬套城鎮保障性住房，2011年已經開工了1000萬套，今年開工700多萬套，明年可能在500萬到600萬套左右。按照住建部住房保障司公布的數據，今年1~10月份，全國城鎮保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資1.08萬億元。相比而言，同期公路1.33萬億元、鐵路4250億元的投資水平，保障房投資少于公路、遠多于鐵路。瑞銀指出，保障房對于中國的未來經濟具有戰略意義。

保障房建設是一項艱巨的任務，各地政府已經高度重視，今年超額完成任務。

資金與土地是保障房兩大難題，政府主管部門在這兩個方面給出了確定的答案。今年5月，國土資源部發布公告，公開了2012年全國住房用地供應計劃，當年全國計劃供應保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68萬公頃，比去年提高0.7%，占全國住房用地供應計劃的79.3%。其中，供應保障性安居工程用地5.01萬公頃，占住房用地供應計劃的29.1%，超過2011年1000萬套保障性安居工程用地實際落實量(4.81萬公頃)，2010年落實保障性住房用地2.51萬公頃。以目前的土地供應，完成當年保障房建設不存在問題。為了加大土地供應，國土部允許保障性住房用地“先上船后補票”。

保障房是重大工程，涉及民生、房地產、金融等主要市場，涉及土地改革，在實施過程中，必須謹防保障房注水與集資房、福利房回潮，讓保障房從民心工程蛻變為利益工程，讓優惠落到尋租者的口袋里。

按照2007年國務院下發的 （國發〔2007〕24號）文件，集資建房可納入經濟適用房供應計劃。單位集資合作建房納入當地經濟適用住房供應計劃，其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定執行。該文件規定，各級國家機關不能搞單位集資合作建房；但為其他單位留了政策口子。集資房與經濟適用房性質相同，可以享受優惠稅費政策，小區內外相關配套設施建設按國家和本省有關規定不再繳納其他費用，未來還可以享受市場化的產權收益。集資者興趣極高，政府優先給予資金保障，其中對市場的破壞、巨大的利益輸送值得關注。

媒體去年9月披露，在公租房項目中，也存在“變通”的情況。公租房主要針對新就業外來職工等住房困難的夾心層群體?；鶎诱谕恋鼐o張、資金不足的情況下，大面積推行企業代建、自建模式。這些房屋主要針對本企業員工。江西、陜西、河北等多個省份還把針對鄉鎮教師、衛生院等人員的中轉房列為公租房。在2011年保定公租房建設計劃中，雖以企業新建為主，但也有針對教師、醫生等特定人群的公租房。

資金是保障房的另一個難點。在“十八大”的新聞發布會上，住建部部長姜偉新對保障房資金樂觀表示“資金到現在為止沒有發生大的問題”，不過，他同時承認“不等于今后不出問題”。

保障房資金存在上萬億元缺口，資金主要來源如下：政府撥款。今年初，財政部、國家發展改革委會同住房城鄉建設部等部門向地方下達了1543億元的補助資金，其后又追加65億元用以支持各地的城市棚戶區改造，2011年就超出78億元。其次，規定土地出讓收入的10%與房產稅用于保障房建設，地方債券、公積金收益優先滿足保障房建設所需，解決千億元資金。這部分資金大約在1000億元到2000億元之間。其次包括企業先建后付的BOT模式，吸引民間資金等等。

為解決資金難題，各地進行了一定程度的創新。

如經適房、兩限房以市場價為基準折價出售，以產權共享、期權折現的方式推向市場的上海模式，結合了較為先進的金融理念，令尋租空間下降到零。缺陷是，由于未來溢價較低或者溢價由政府享有，大眾申請的積極性不高。

北京集體建設用地建設租賃住房改革試點，2011年9月27日國土資源部“原則同意”北京市政府唐家嶺地區集體建設用地改革試驗。具體方案是，由當地村民組成土地股份制合作社，取代以往由村委會代表的機制，作為完成土地產權制度改革后的產權主體。以合作社作為集體經濟組織，履行占地開發手續；租賃房建成后，將由區政府統一組織對外出租。

其他如遼寧的棚戶區改造模式、海南陵水模式，無不涉及到土地制度的改革，涉及土地收益的重要分配。“十八大”報告農民土地收益的背后，是許多的試點，與多年改革探索。創新無一定之規，無論北京、沈陽、上海模式，只要實現了公平與高效，實現了健康的財富共享的城市化，就是好模式。但是，福利房不在其列。

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