中國新天地未拆分的原因：預期市盈率低

每經編輯｜每經記者 盧曦 發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

種種跡象表明，投資物業租金收益率的高低，將是決定中國版REITs成敗的關鍵。物業運營目前不僅是內地開發商的薄弱環節，對于擁有豐富商業地產開發運營經驗的境外房企來說，也同樣不容易。曾因開發、運營上海新天地、瑞安廣場等項目在內地商業地產領域聲名顯赫的瑞安房地產，其持有的商用物業在完成資產證券化后，就因為租金收益率不能令資本市場滿意，而遲遲未能上市。

早在2012年，瑞安房地產就對外披露了拆分子公司中國新天地單獨上市的計劃。然而隨著時間的推移，上市遲遲沒有進展，“中國新天地上市”似乎漸漸成為瑞安業績不佳時用來點綴的化妝品。

瑞安對旗下商業地產項目向來惜售，直到最近幾年才陸續賣出一些非核心資產。如果中國新天地仍然長期大量自持商業物業，盈利依賴商鋪租金，其周轉速度很難得到提升，要達到令市場滿意的市盈率從而上市，難上加難。

期望單獨拆分上市/

瑞安房地產旗下的子公司中國新天地，是最近幾年瑞安難得的興奮點之一。

瑞安方面向《每日經濟新聞》記者表示，中國新天地于2013年正式成立，并開始獨立運營，目前中國新天地旗下管理的項目包括位于上海的新天地、虹橋天地和瑞虹天地以及武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地項目內的商業物業。

上海新天地是瑞安在內地的成名之作，其他幾個掛名“天地”的項目雖未能復制這樣的成功，也屬較為優質的資產。

中國新天地的拆分被認為是瑞安整體轉型的關鍵一步。2012年，內地房地產市場風云突變，瑞安賴以成名的舊城改造模式受到重大挑戰，多個住宅項目因此深陷泥潭。2013年，瑞安集團主席羅康瑞多次對外表示，未來將不再接手舊城改造項目。

記者了解到，中國新天地目前的運營已經比較獨立，和瑞安之間的分工日益明晰。

2014年初，瑞安為中國新天地引入了加拿大投資者Brookfield，后者為新天地注資7.5億美元，引發業內關注。在外界看來，中國新天地將被作為一個商業地產項目的平臺，與瑞安旗下的住宅等項目相區分。瑞安多年來堅持對商業項目只租不賣，不斷培養人氣，提升商業租金，以期獲得穩定的回報。

“提高資產周轉率及縮短投資回報期”成為瑞安高管層近年來最為關注的問題，一系列動作都在遵照這一目標推進。

中國新天地的拆分思路較為明確：中國新天地從瑞安陸續收購已竣工物業；收購非瑞安系的內地零售、辦公樓、酒店等物業。整合落定后，中國新天地將通過持有的物業獲取租金收益。此外，收入來源還包括物業管理的管理費用，以及資產買賣，獲得增值收益。其中，租金無疑是收入中最主要的部分。

瑞安方面向記者透露，中國新天地對旗下的資產有持續增值計劃：調整租戶組合，豐富客戶的體驗以提升租金收益，投資及出售合適的商業物業。比如，2014年公司悉數出售所持有的上海虹橋天地酒店及新天地朗廷酒店權益，從而優化資產組合，加快資產周轉率。

正按計劃做上市準備/

然而，商業地產眼下卻在經歷前所未有的挑戰。房地產專家蔡為民告訴記者，國內商業地產普遍運營困難，相當多的購物中心身陷泥潭。與住宅物業領域“地段決定一切”的規律大不相同，商業地產有更多的變數。“由于互聯網帶來的巨大沖擊，商業地產走下坡路才剛剛開始。舊的盈利模式很難持續，商業地產只能不斷地探索新模式、新花樣來吸引顧客。”蔡為民說。

仲量聯行華東區零售地產部總監鄧汝舜表示，“零售市場上的謹慎情緒預計將成為一種常態，開發商在租金以及免租期談判方面更加愿意做出一定讓步，尤其是地理位置不夠好的項目。”

瑞安對商業物業向來極為“惜售”，2013、2014年的幾次出售都是整體性退出，售出的項目并非表現最好的核心資源，出售項目補充現金流的用意較為明顯。

克而瑞研究總監薛建雄告訴記者，中國新天地目前的狀態是大量自持商業物業，周轉速度比較慢。此類以收取租金為主要盈利模式的企業如果現在上市，獲得的市盈率大約在5~6倍，這樣的價格并不能令人滿意，這或許是中國新天地遲遲沒有上市的原因之一。如果要獲得更高市盈率，中國新天地恐怕還需將一些高周轉的資產注入。

對此，瑞安向記者回復關于中國新天地何時上市的問題時表示，“我們一直按計劃準備，只待合適的市場條件，并需要獲得相關方面的批準。”

瑞安透露，中國新天地成立后，瑞安房地產專注開發社區，而不再持有任何投資物業，成為一家純粹經營房地產開發的公司，專注于住宅及商業物業的開發。中國新天地則負責投資、經營和管理商業物業，以及出售商業物業，專注于資產管理及提升資產價值。這樣的安排有助于兩家公司各自發揮自身的專業優勢，加快商業資產的銷售。

目前，瑞安正在推行新的開發模式，專注在內地開發多功能、可持續發展的整體社區。通過總體規劃，打造集“生活、工作、休閑”于一體的多功能社區。瑞安開發的總體規劃綜合社區主要有三大類：以大平橋為例的城市中心總體規劃社區；以虹橋天地為例的交通樞紐項目；以創智天地為例的知識型社區。

結束舊城改造路線，打造社區模式，分拆中國新天地上市，瑞安的轉型完成還將需要一段時間。