廣東出臺新規(guī)允許商改住，個(gè)人出租住房所得征稅減半

近日，《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》正式發(fā)布，該文件明確鼓勵住房租賃消費(fèi)，并出臺了一系列優(yōu)惠政策，其中包括允許商業(yè)用房改建為租賃住房、允許土地用途調(diào)整為居住用地、支持開發(fā)商利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)等。

此外，文件還提出要“落實(shí)稅收優(yōu)惠”，個(gè)人出租租房，月收入3萬元以下，在2017年底之前可免征增值稅，租金收入個(gè)人所得稅減半征收。

以下為全文：

廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展

住房租賃市場的實(shí)施意見

各地級以上市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），加快培育和發(fā)展我省住房租賃市場，構(gòu)建購租并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)提出以下實(shí)施意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院和省委、省政府決策部署，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

（二）工作目標(biāo)。到2018年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系；基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二、培育市場供應(yīng)主體

（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。充分發(fā)揮省屬國有企業(yè)綜合優(yōu)勢，搭建市場化、專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺，收購或長期租賃庫存商品房，按照有關(guān)政策規(guī)定出租給有需求人群。加強(qiáng)省屬住房租賃平臺與各地級以上市的對接合作，探索引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場經(jīng)營主體，開展混合所有制經(jīng)營，激活和帶動我省住房租賃市場發(fā)展。落實(shí)國家有關(guān)加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)的支持政策，促進(jìn)各類中、小專業(yè)化住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展。（責(zé)任單位：省國資委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳、財(cái)政廳、工商局、地稅局，省國稅局；各地級以上市人民政府均為責(zé)任單位，以下省略）

（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、工商局）

（五）規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。建立完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，加強(qiáng)市場主體信用記錄管理，設(shè)置商品房、存量房、住房租賃網(wǎng)簽端口權(quán)限，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)行為，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易。加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，努力提高中介服務(wù)質(zhì)量。引導(dǎo)成立房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)租賃行業(yè)組織，建立行業(yè)自律規(guī)范，開展行業(yè)自律工作。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（六）支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，促進(jìn)個(gè)人依法出租自有住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、地稅局，省國稅局）

（七）規(guī)范城中村住房租賃。加強(qiáng)城中村房屋租賃信息登記管理，各地級以上市、縣（市、區(qū)）政府在2018年底前建立住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，將城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的城中村統(tǒng)一納入平臺監(jiān)管。鼓勵村集體成立專業(yè)化房屋租賃企業(yè)，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，享受住房租賃企業(yè)相關(guān)政策優(yōu)惠，并可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)村服務(wù)。對城市建成區(qū)現(xiàn)有違法建設(shè)進(jìn)行全面摸底排查，加強(qiáng)城中村違法建設(shè)治理，將城中村歷史遺留違法建設(shè)問題納入法制化、規(guī)范化治理軌道，堅(jiān)決遏制新增違法建設(shè)。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳、公安廳）

三、鼓勵住房租賃消費(fèi)

（八）完善住房租賃支持政策。加快推進(jìn)購租并舉住房制度改革試點(diǎn)工作，將符合條件的省屬住房租賃平臺的租賃住房項(xiàng)目納入廣東省專項(xiàng)建設(shè)基金支持范圍，并積極爭取將省屬住房租賃平臺的租賃住房項(xiàng)目打包納入國家重大建設(shè)項(xiàng)目庫的專項(xiàng)建設(shè)基金支持范圍。各地級以上市要制訂支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實(shí)職工提取住房公積金支付房租政策，明確提取工作流程和辦理時(shí)限，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》、《廣東省引進(jìn)人才實(shí)行〈廣東省居住證〉暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，按照有關(guān)政策享受義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、公安廳、人力資源社會保障廳、教育廳、衛(wèi)生計(jì)生委、工商局、國資委）

（九）明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人和承租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除、修改合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行房屋維修義務(wù)，保證住房安全、室內(nèi)設(shè)施正常使用，未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)責(zé)任。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害業(yè)主和其他使用人的合法權(quán)益，因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

四、完善公共租賃住房

（十）推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。鼓勵商品住房庫存規(guī)模較大、去庫存周期較長的城市，逐步將住房保障方式由實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U補(bǔ)貼為主。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鹚胶捅Ｕ蠈ο髮?shí)際情況，按照分檔補(bǔ)貼的原則合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，具體辦法由各地級以上市人民政府制訂。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（十一）提高公租房運(yùn)營保障能力。鼓勵各地政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

五、支持租賃住房建設(shè)

（十二）鼓勵新建租賃住房。各地級以上市要將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。人口凈流入大的城市要結(jié)合本地實(shí)際情況加大政策支持力度，增加公租房供應(yīng)。

（十三）允許改建房屋用于租賃。允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。完善改變土地使用條件手續(xù)，消防等有關(guān)職能部門按照商業(yè)用房改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳，省公安消防總隊(duì)，廣東電網(wǎng)公司、廣州供電局、深圳供電局）

六、加大政策支持力度

（十四）落實(shí)稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用新建住房開展租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售住房的，按照新建商品房辦理銷售、不動產(chǎn)登記手續(xù)，按有關(guān)稅法規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費(fèi)。（責(zé)任單位：省國稅局，省地稅局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳）

（十五）提供金融支持。鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持。積極爭取國家開發(fā)銀行政策性信貸支持，促進(jìn)省屬住房租賃平臺可持續(xù)發(fā)展。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作。（責(zé)任單位：人民銀行廣州分行、廣東銀監(jiān)局、廣東證監(jiān)局，省發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，省國稅局）

（十六）完善供地方式。鼓勵各地政府盤活城區(qū)“三舊”和城市更新用地等存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。（責(zé)任單位：省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

七、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管

（十七）健全法規(guī)制度。嚴(yán)格落實(shí)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房租賃管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，積極配合國家做好住房租賃有關(guān)法律法規(guī)修訂工作，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。制定推行全省統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。推動尚未建立住房租賃合同登記備案制度的地級以上市通過地方立法的方式建立備案制度。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，逐步實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上簽約。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、工商局）

（十八）落實(shí)主體責(zé)任。各地級以上市政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負(fù)總責(zé)，要建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、工商等多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進(jìn)部門間信息共享。各地要督促指導(dǎo)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織推行住房租賃網(wǎng)格化管理，切實(shí)做好住房租賃基本信息登記工作。

（十九）加強(qiáng)行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，會同公安、工商等有關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，建立省級住房租賃數(shù)據(jù)信息平臺，督促指導(dǎo)房屋中介機(jī)構(gòu)將租賃房屋、租賃人員等信息及時(shí)、完整地采集錄入系統(tǒng)并上傳共享；完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，并納入全國信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)以及其他管理單位排查安全隱患。工商部門通過政府信息資源共享平臺與同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門共享中介機(jī)構(gòu)的工商登記注冊信息。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、公安廳、工商局等）

各地、各有關(guān)部門要充分認(rèn)識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)制，做好宣傳引導(dǎo)，營造良好環(huán)境。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同有關(guān)部門對本意見落實(shí)情況進(jìn)行督促檢查。

（來源：廣東省政府官網(wǎng)）