告別“金九” 房企弱化淡旺季概念

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今年樓市或許已沒有“金九銀十”。中國證券報記者多方了解到，房地產企業對待“金九銀十”的態度不一。以恒大、萬科為代表的一線房企，近期部分樓盤推出低至6折的促銷活動，另有不少房企推出先售后租、全員營銷、員工推薦職工內購價、線上線下聯動等促銷模式。但是，更多房企并未出現大的動作，有的房企為了避開“價格戰”，甚至故意弱化“金九銀十”的概念。

中秋小長假成交平淡

中原地產研究中心統計數據顯示，中秋小長假期間，全國樓市成交整體平淡，與2018年小長假相比，成交量均有不同程度的下滑。一線城市假期成交量尤其“慘淡”。北京地區中秋小長假第一天，簽約新建商品房住宅僅2套，二手房住宅網簽僅42套。上海地區假期前兩天新建住宅和二手房住宅網簽套數分別是136套與127套。深圳地區假期前兩天網簽新建住宅和二手住宅分別是76與89套。廣州地區假期第一天網簽住宅合計206套。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，網簽數據相對滯后，不代表市場真實簽約。但是整體來看，全國一二線城市，樓市告別“金九”已成為定局。

針對樓市“金九”未現的原因，張大偉表示，多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。相比2018年，在2019年上半年部分區域出現了“小陽春”，但隨后市場逐漸回落。從全國來看，房價已出現逐漸平穩跡象，調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。

張大偉表示，2017年以來，大部分熱點城市樓市已經全面限價化，房地產市場已經沒有淡旺季之分，樓市已經沒有“金九銀十”。國慶臨近，部分熱點項目開盤可能延遲，也使得市場熱度降低。熱點城市再次進入“賣不完”時代，除了深圳市場相對活躍外，北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場去化率快速下行。未來，如果信貸政策繼續收緊，市場很可能會繼續降溫。

部分房企弱化“金九銀十”

某大型國有房企高管對中國證券報記者表示，最近幾年，受房地產政策調控影響，“金九銀十”的概念已經逐漸弱化。但開發商還是習慣把重頭的貨值放在下半年，這種現象是由行業開發節奏和行業規律決定的。房地產行業內，只有頭部極少數房企可以做到刻意平滑供貨，使得每個季度的銷售額看起來比較均勻。對于大部分二三線房企而言，整個下半年都是推貨重點，并不是說最看重9、10月份。

針對部分房企在“金九銀十”期間推出的促銷活動，上述高管稱，受開發節奏、推盤時間以及市場下行等多方面因素影響，不少房企會在9、10月份集中促銷。有些房企甚至推出全員營銷政策以及配套的APP、公眾號等工具。但是，多數房企只會針對少數項目的尾盤進行打折促銷。最近幾年，這種促銷手段的效果越來越不明顯。拿地位置、項目質量、配套設施相比單純的“價格戰”更有利于項目提高周轉速度。

某中型房地產集團總裁對記者表示，為了避開和一線房企之間產生“價格戰”，不少中小型開發商會淡化“金九銀十”的營銷聯動和策劃。“在‘金九銀十’期間，可以保證有客戶需求的地方一定有我們的銷售人員，但不會在價格上做妥協。”

該房企高管表示，受限購限售等調控政策影響，購房者在選擇投資房產的城市時，與往年相比會有區別。目前，人口流入較多、限購政策相對寬松的二三線熱點城市，房地產開發商銷量相對較好。這些城市樓盤促銷力度相對較小。相比之下，人口流出較多的三四線城市，以及限購政策較嚴厲的一線城市，項目去化效果相對較差，這些城市樓盤促銷力度相對較大。