新城投資物業回報率或高于預期 上海項目首日客流突破30萬

12月20日，新城控股集團迎來首個進駐一線城市的商業綜合體項目——上海新城吾悅廣場的盛大開業。開業當天客流估算突破30萬，刷新了青浦商業開業新記錄。

上海市青浦區相關領導說：“上海新城吾悅廣場的開業，為青浦區的商業建設樹立了標桿，推動了青浦區的經濟發展，同時，吾悅廣場是青浦區未來重點發展項目，政府將加強扶持力度。”

上海新城吾悅廣場的成功開業，也反映了新城地產在商業物業開發、投資、運營方面遠超同行的能力。此前，新城地產旗下部分物業的年租金回報率增長幅度甚至超過了240%，創下了行業內租金回報率的增長紀錄。而由于上海新城吾悅廣場開業首日就迎來了巨量客流，市場人士相信，上海新城吾悅廣場未來也會有非常高的租金回報率。

青浦首個10萬平方米以上的綜合體項目

在上海的市郊，青浦的購買力和消費意愿都屬比較強。青浦區統計局的統計數據顯示，青浦2013年城鎮居民人均可支配收入34297元，比上年增長9.7%，增幅高于全市平均水平，同樣農村居民的收入增幅也高于全市平均水平。

但就是這樣一個人均收入增幅增長較快的區域，卻一直是上海零售商業的洼地。沒有大型的城市綜合體項目，一直是上述區域的短板。作為青浦當地首個體量10萬方以上的高端商業項目，上海新城吾悅廣場促進了青浦區域的商業格局升級。

上海新城吾悅廣場由新城控股集團傾力打造，位于青浦區新城區域，淀山湖和漕盈路大道交匯處。目前入駐商戶已超200家，入駐品牌超1000個，70%的商家首次入駐青浦，包括H＆M、優衣庫、C＆A、絲芙蘭、家樂福、豐收日、銅鑼灣、新華書店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想等主力商戶。

作為青浦首個體驗式的購物中心，上海新城吾悅廣場在建筑形態和內部裝飾上，更加強調消費者藝術審美體驗。

業內人士指出，上海新城吾悅廣場是青浦現有商業體系的升級換代，規模更大，業態更合理，管理更科學，囊括國際電影城、量販式KTV、大型電玩游樂場、餐飲不夜城、時尚購物中心、城市步行街等一站式業態，在商業體量、主力店規模、業態組合等全面創造青浦商業新紀錄，同時也是新城控股在上海打造的第一個旗艦級城市綜合體。

“上海新城吾悅廣場是新城控股集團旗下的吾悅品牌進入上海一線城市、啟動全國布局戰略的第一個項目，吾悅廣場的開業將改變青浦人民的消費及生活方式。”新城控股聯席總裁梁志誠在當天開業典禮上表示。上海新城吾悅廣場的開業代表著青浦全新地標的形成，也預示著新城控股集團吾悅品牌落子上海、由長三角邁向全國戰略布局的里程碑式開端。

商業產品線的不斷升級

新城控股2008年開始試水商業，被認為是中國商業崛起的新代表，憑借謹慎而獨到的市場洞察力，確立了“聚焦、深耕二三線城市”的商業布局戰略。迄今為止，新城在全國的10大城市共計10余座“吾悅”廣場在建或已開業，主要分布在上海、蘇州、常州、長沙、南昌、長春及安慶等城市。

新城的商業地產覆蓋吾悅國際廣場、吾悅廣場、吾悅生活廣場三大產品線，讓城市生活更加美好。目前，新城控股正在不斷加大商業比重，預計至2017年，開業項目達15個，在建的商業綜合體項目將達到25個。

目前吾悅廣場研發出三代產品，以“常州吾悅廣場、常州吾悅國際廣場”為代表的第一代產品，開業兩年以來已實現盈利并帶來穩定的租金回報；以“上海青浦吾悅廣場”為代表的第二代產品將在今年底盛大開業，這既是吾悅系落子一線城市的首個城市綜合體，也是青浦最大的商業體和一站式購物中心；以南昌、長春等地的“吾悅廣場”為代表的第三代產品正積極規劃籌建中。未來還會有四代、五代產品逐步面世。每一代吾悅系產品在其所處的地區和時期，均堪稱當地城市綜合體運營樣本。

在注重用戶體驗的時代，吾悅廣場以“悅空間 悅生活”的理念從而將其“體驗式”商業旗艦優勢宣揚到極致。品牌注重長線經營，以“屬地理念”和“悅客理念”堅持從主題打造、業態組合、空間設計、營銷推廣等細節上的優化和微創新，進行體驗式文化氛圍的長期培育，平衡消費者對于物質和精神的雙重追求。以傾注人文關懷為目標，用人性化的細節和定制服務，提高購物中心的軟性競爭力。

作為中國體驗式商業地產迅速崛起的“新勢力”，新城也憑借獨特的“吾悅”模式，在商業地產領域屢獲殊榮。今年10月，“吾悅系”一代Mall代表項目常州新城吾悅廣場，一舉斬獲 “中國最佳體驗式商業模式獎”；而在今年4月，新城控股更摘得“商業地產領軍企業金坐標獎”。

和其他商業地產商不同的是，新城地產采取了“住宅+商業”的雙核驅動戰略。由新城開發的各個樓盤的業主，是目前新城旗下各吾悅廣場比較重要和穩定的消費者來源。

資料顯示，新城控股在社區服務方面，已經開始嘗試布局社區O2O，在做好基礎服務基礎上，給業主帶去更多便民、利民的增值服務。優質的基礎服務為新城向社區O2O的試水提供了堅實的基礎和可能，集團在社區O2O領域的布局目前已經在旗下社區開始試點。

電商專家魯振旺表示，這種依托社區的O2O平臺，由于消費人群固定，并且依賴程度較高，非常有利于精準的大數據營銷，可以作為開發商運營社區商業地產的一大“利器”。

而對新城旗下吾悅廣場的運營團隊而言，業主的消費數據，還僅僅只是大客戶數據中比例極小的一部分。

新城控股副總裁張振介紹，新城擁有一個強大的消費者大數據管理系統。

“消費者只要進入吾悅廣場，人臉識別系統就會根據他的年齡、性別，向他推送不同的信息。”張振介紹說，新城已經通過App和各種智能系統建立一個完整的大數據收集及分析網絡，并根據分析的結果精準營銷。

這一系統不僅僅只有人臉識別系統，還有車牌識別系統，WIFI再加上新城開發的多款App組成了一個數據網絡收集系統，這些數據信息系統大量收集了消費者的消費偏好、習慣、支出類別等一系列數據。

根據介紹，目前行業具有龍頭地位的商業地產開發商目前的大數據管理系統開發，還僅僅停留在尋找客戶方面。而新城控股的大數據，已經能夠直接通過上述分析系統，尋找到重點開發的大客戶。

這些大客戶不僅光顧吾悅廣場的頻次較高，其購買力也比較旺盛。僅僅就在青浦一地，青浦的大客戶會員就多達1.5萬人。吾悅廣場利用上述客戶會員資源，不僅僅發展商業地產的零售業務，也利用O2O平臺進行電商垂直銷售。

強大的大數據營銷系統，僅僅是新城地產商業運營的優勢之一。為了提升旗下商業地產的銷售及盈利能力，新城還配備了大批擁有豐富經驗的強大團隊。

來自新城控股的資料顯示，集團目前擁有經驗豐富的近千人的管理團隊，可為消費者提供持久的高水準商業體驗。

來自機構的研究認為，商業地產未來的物業價值和租金回報率，越來越多將和商場的盈利能力掛鉤，而不是像以往那樣只是單純地以地段來衡量商用物業的價值，就這一點看，新城旗下的商用物業目前盡管并非布局在一線城市的核心區域，但因為擁有一支強大的商業運營團隊，在開發選址上又有精確的數據分析和前期定位，有望在一線城市的非核心區域發展出營業額奇高的優質物業。 (文/楊涵茗)